در عقود و قراردادها برای اینکه یکی از دو طرف یا هر دو بتواند آن را فسخ کند، می توان حقی در نظر گرفت به نام حق خیار. اختیار فسخ عقد را که به موجب شرط ضمن عقد برای بایع مشتری یا هر دو یا ثالث قرار داده می شود خیار شرط گفته می شود.
تعریف خیار شرط در قانون مدنی این گونه آمده:
در عقد بیع ممکن است شرط شود که در مدت معین برای بایع یا مشتری یا هر دو یا شخص خارجی اختیار فسخ معامله باشد.
خیار شرط چیست
بر اساس ماده ۳۹۹ قانون مدنی هر یک از طرفین قرارداد فروش (بیع) میتوانند در هنگام انعقاد قرارداد، حق فسخ معامله را برای خود محفوظ نگه دارند. این حق به آن‌ها اجازه می دهد تا در بازه زمانی مشخصی، بدون نیاز به رضایت طرف مقابل، قرارداد را لغو کنند. چرا که این امکان در همان زمان عقد و به‌صورت شرطی در متن قرارداد گنجانده شده است.
برای نمونه، میتوان در قرارداد فروش شرط کرد که خریدار مجاز باشد، تا شش ماه پس از تاریخ تنظیم سند، معامله را فسخ کرده و مبلغ پرداختی خود را بازپس گیرد.
خیار شرط از خیارات مشترک است و به عقد بیع اختصاص ندارد. خیار شرطی که برای شخص ثالث قرار داده می شود به وارثان او منتقل نمی شود. بهتر است بدانید که درج شرط خیار، مختص عقود لازم است و در عقد نکاح و وقف و ضمان، خیار شرط راه ندارد.
خیار شرط وقتی ایجاد میشود که ضمن عقد به یکی از طرفین یا هر دو یا ثالث اختیار فسخ معامله داده شود.
خیار شرط، با اراده طرفین قرارداد ایجاد می شود و خیارهایی مثل خیار تاخیر ثمن، خیار عیب و خیار تبعض صفقه بدون اراده طرفین نیز ایجاد می شوند.
خیاراتی که هم در بیع عین معین و هم در بیع کلی به وجود می آید :
- خیار شرط
- خیار غبن
- خیار تبعض صفقه
- خیار تخلف از شرط
- خیار تعذر تسلیم
خیارات دیگر:
- تدلیس (439) [در بیع عین معین]
- خیار تخلف از وصف و خیار رویت (410 و 414) [در بیع عین معین و در حکم آن]
- خیار عیب (437 و 482) [در بیع عین معین]
شرایط خیار شرط
خیار شرط نیز مانند دیگر شروط ضمن عقد هنگامی صحیح است که شرایط صحت شروط را داشته باشد. به علاوه مدت خیار شرط باید تعیین شود و اگر برای خیار شرط مدت معین نشده باشد، هم شرط خیار و هم بیع باطل است. به طور مثال دو نفر با هم معامله ای انجام می دهند و ضمن عقد شرط می شود که هر کدام از طرفین می تواند با پرداخت مبلغ معینی عقد را فسخ کند. عقد و شرط هر دو باطل است، زیرا مدت معین نشده است.
لازم نیست ابتدای خیار از تاریخ تشکیل باشد و تابع قرارداد متعاملین است زیرا متعارف بودن امری در عرف و عادت به طوری که عقد بدون تصریح هم منصرف آن باشد به منزله ذکر در عقد است. پس هرگاه عرف قاطعی درباره تعیین مدت وجود داشته باشد مانند این است که مدت در عقد تعیین شده است ولی اگر ابتدای مدت خیار ذکر نشده باشد طبق ماده 400 قانون مدنی ابتدای آن از تاریخ عقد محسوب می شود.
مدت خیار شرط ممکن است کوتاه یا طولانی باشد ولی شرط خیار دایمی باطل و باطل کننده عقد است . بطور مثال در قرارداد فروش یک قطعه زمین شرط میشود اگر خریدار هر یک از چک های اقساط ثمن را نپردازد فروشنده با استرداد ثمن پس از فروش مجدد زمین، حق فسخ معامله را خواهد داشت. در این وضعیت قرارداد و شرط هر دو باطل است. زیرا مدت خیار معین نیست.
تفاوت خیار شرط با شرط خیار
تفاوت اصلی بین خیار شرط و شرط خیار در نحوه ایجاد اختیار فسخ معامله است. خیار شرط به حقی گفته می شود که در نتیجه توافق طرفین و درج شرطی خاص در قرارداد به یکی از آن‌ها یا هر دو داده میشود. در مقابل، شرط خیار شرطی است که این حق فسخ را ایجاد می کند و به عنوان یک تعهد جانبی در قرارداد وجود دارد .
به بیان ساده، شرط خیار سبب ایجاد خیار یا اختیار فسخ است، در حالی که خیار شرط نتیجه‌ی این شرط و اختیار حاصل از آن است. برای مثال، اگر در یک قرارداد فروش شرط شود که یکی از طرفین تا مدت مشخصی حق فسخ داشته باشد ، این شرط، شرط خیار است و حقی که در نتیجه‌ی آن ایجاد میشود، خیار شرط نامیده میشود.
طبق ماده 399 قانون مدنی امکان توافق بر شرط خیار برای مدت مشخص وجود دارد و ماده 401 این قانون تأکید میکند که اگر مدت خیار شرط تعیین نشود، شرط و معامله باطل خواهند بود. بنابراین، شرط خیار علت ایجاد حق فسخ است ، در حالی که خیار شرط حقی است که از این شرط به وجود می آید .
تفاوت خیار شرط با خیار تخلف از شرط
در خیار شرط، یکی از طرفین می‌تواند بدون بروز تخلف، عقد را فسخ کند. و مدت خیار شرط باید مشخص باشد.
ولی در خیار تخلف از شرط، باید فعلی شرط شده باشد (شرط فعل در مواد 237–238–239 قانون مدنی آمده است) و تخلف از آن باعث حق فسخ میشود . و در خیار تخلف از شرط لزومی ندارد که مدت آن معین باشد.
مثلا در خیار تخلف از شرط ، هرگاه شرط در ضمن عقد شرط فعل باشد اثباتا یا نفیا کسی که ملتزم به انجام شرط شده است باید آن را بجا بیاورد و در صورت تخلف طرف معامله می تواند به حاکم رجوع نموده تقاضای اجبار به وفاء شرط بنماید.
تفاوت خیار شرط با شرط انفساخ
خیار شرط، ایجاد حق فسخ عقد برای یکی از طرفین یا هر دو یا ثالث است. شرط انفساخ، معلق کردن انفساخ عقد به عاملی غیر اراده طرفین است.
